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国泰君安证券孙建平:房地产行业风险提高

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“2014年第一财经最佳分析师评选”颁奖典礼在上海隆重举行,现场揭晓了个人与机构共43个奖项。6月14日,我们邀请了14个热点行业的冠军研究员,举 办“第一财经最佳分析师评选高峰论坛”,来自海通证券(600837)、国泰君安证券、申银万国证券、安信证券、国金证券(600109)、长江证券(000783)等各大券商的金牌分析师将带来他们的最 新观点和行业判断。

2011年调整的价格幅度是7%,这一轮的调整是7%止不住,可能会在10%或者是12%,房价处于调整的幅度。对于2014年房地产业的看法,总体的下降趋势还在继续走,房地产行业风险继续提高。

以下是国泰君安证券孙建平在论坛的演讲实录:

目前房地产的萎缩回到2011年下半年的水平,在销量这一块,基本上差不多到底。供给方面,投资和开工,这一块来说,房地产行业的开发商在今年年初普遍感受到修整的含义,但是从3、4月份开始,新开工的下滑,下半年会继续下滑,所以销售的行业会传达到相关的产业链,在下半年房地产相关的一些行业上下游的行业会感受到冲击。

房价将保持相对稳定

房价,既会影响到现在持续的表现,也会影响到开工的表现,房价相对来说在这轮比较坚挺是一线的城市,目前为止,房价普遍调了5%,二三线在去年就开始调整幅度比较大,销量已经萎缩到了11年下半年绝对水平的时候,2011年调整的价格幅度是7%,这一轮的调整是7%止不住,可能会在10%或者是12%,房价处于调整的幅度。对于2014年房地产业的看法,总体的下降趋势还在继续走。

房价再看得稍微长一点,总体上我们认为,马上继续比较快速的上涨这个阶段很难出现,为什么?从2013年成交结构来看首套房的比例在下降,购买二套房的比例在上升,购买力的积累还是需要新的累计。人口红利,我们测算下来首套房需求比例会从前几年占70%降到2012年50%,降到40%以下,购买人群平均年龄32岁,在未来3-4年,改善二套房的比例会上升,释放是有预期的影响,这是房价往上走看到比较好的快速增长比较困难。

往下走的空间也不大,宏观来看,经济需求,对于行业的挑战来说,没有好的背景和条件,政策诉求来讲,中长期政策的修整制度设计会延长,这对房价走势和供应量的走势影响是非常明显的。我们也要看到房贷政策,房地产是资金密集型的行业,限购政策存在一些修整,还是有空间,限贷放松到2012年的状态,比现在稍微放松,它是会有需求。

如果房价发生向下衰退的变化,一定是跟供应有关系的,从资金链来讲,除了开发商在微刺激环境下信贷资金的宽松,这是宏观上的有利影响,在管理层也会看到行业面临的一些问题之后,他会在开发商融资方式上会有创新,这一点也非常重要,这会保证开发商的资金链不会有大的断裂,开发商融资系统,整体上是跟整个企业信用走的。项目债券,项目的信用可以跟开发商企业分离,项目可以打包来做,资金链受到的挑战就会小很多,如果房价有大的下降,肯定是与开发商有关系。所以我们看房地产是上下两难,左右不为难,后面也反映了住宅在过去投资属性不能突出。

房地产中期的判断,总体来说,整个行业走下半场,在上半场的高利润、高杠杆三个特征都会出现明显的下降,企业的竞争结构、集成度会发生很大的影响,所以我们看这个行业的时候,要抓一些新的原则或者是指导跟方法。

行业在过去的发展,上半场关注总量和方向,但是在下半场更多关注结构。在上半场原来是行业规划,只要抓住是房地产就可以了,但是在未来下半场,一定是公司规划、项目规划,行业去看没有多大的意义。在过去更多是看增量,未来看有多少增量和需求就可以了,但是在下半场必须要更多看存量,看很也的机会、生意,更大是存量,因为房地产行业的存量,像是万科并购整合其他开发商的资源,强化社区的资源,这些都是存量今后的体系。跟国有企业改革有关系的,一些国有企业辅业分离,这些土地资源重新分配的机构。

房地产行业风险提高

大致上来讲,秋天已经到了,秋天是秋收的季节,这个行业还是有果子吃,不会没有果子。未来3-5年整个规划就是在10亿平米,你养活不了开发商,我们在选公司,一定是他在这个行业里面,因为是下半场,风险比上半场提高了,所以不能配置仓位很重,这是一个矛盾,保持非常好的行业定位,同时配置仓位不能太重,这其实是有矛盾的,但是这个问题通过商业模式可以去解决。通过小股比例的出资获得高出这个出资比例的权益,保持控制的规模,同时还可以有好的收益,但是仓位是在边际下降的,因为新拿地的时候,原来是有70%、80%大股操盘,现在只出20%的钱,通过把项目做好,然后分到收益。这个商业模式意味着下半场只有一部分开发商才能玩得转,可以玩得好,目前处于先发优势,这是第一个。

第二从区域来看,一定会有好的区域表现出来,三类,第一类是一线城市周围的都市圈,是讲城市范围的扩大。第二类是通过交通或者是河流,比较好的交通条件连接起来二三线城市在一起的城市带。第三类是有比较好的资源优势,尤其是水资源比较好的,有比较好的产业基础和人口导入,这是我们比较看好的。

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