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房地产投资提速,房企又乐观了?但信贷数据告诉你,真相可能是……
加入时间: 2017-05-16 9:12

来源:证券时报官方微信

多地频繁的调控措施似乎没能勒住房地产开发投资狂飙的缰绳。

今天,国家统计局发布的1-4月房地产投资指标显示,除新开工增速略有回落外,房地产开发投资和土地购置面积增速均有提高,累计开发投资增速更是连增3月。

具体来看:1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点;房企土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,同比增长34.2%,增速提高17.5个百分点。

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房企对市场又信心满满了?

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受证券时报记者采访时表示,1-4月份,开发投资数据好于预期,在当前房地产销售行情预计下滑的背景下,体现了市场投资的信心,对于目前大中城市的补库存有积极作用。

不过,对于调控之下,投资依然持续增长的原因,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏的解释是:

“房地产投资保持比较平稳的增长态势,这跟去年的延续效应分不开,去年全国商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一时间。所以,目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。

另外,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。所以,房地产投资的增加是在这些原因和背景下出现的。关于它的后续走势,我们也会进一步观察。”

从官方的解释看,投资增长与市场信心似乎关系不大,那房企们的真实看法又是什么呢?

新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时认为:

投资是在延续过程中,就算现在形势不好,投资也不可能立马下来。而且从目前增速来看,连续2个月提高0.2个百分点,还比较均衡。说明大家觉得市场还可以,但比较谨慎。如果大家觉得市场非常好,投资增速就会明显增长。因此,目前的投资增长并不意味着房企觉得市场非常好、要加大投资。

从土地成交价款增速高于土地购置面积增速可以看出,地价在上涨。而从投资增量来看,实际却是土地价格、建筑成本增加的反映,因此严格讲,扣除土地价格上涨和物价上涨因素,投资最多持平,只有投资增速明显高于新开工增速、土地购置额增速才能体现投资热情。

既然用投资数据判断房企对市场的信心不一定靠谱,那么又从何判断市场的未来走势呢?

值得注意的是,在统计局公布的多个数据中,按揭贷款的变化惊人。

1-4月份,房地产开发企业到位资金47221亿元,同比增长11.4%,增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款8774亿元,增长17.0%;利用外资74亿元,增长115.3%;自筹资金14217亿元,下降4.7%;其他资金24156亿元,增长21.3%。在其他资金中,定金及预收款13842亿元,增长21.7%;个人按揭贷款7662亿元,增长14.5%。

虽然是简单的一个数据——个人按揭贷款同比增长14.5%,但是,去年5月份,个人按揭贷款累计同比增速最快,达到58.5%;到去年底,增速逐步下降到46.5%;今年2月,累计增速直线下降至20.4%,减少一半;3月的累计增速是18.6%,到4月,累计增速降到14.5%。与去年最高点相比,目前个人按揭贷款增速下降了44个百分点!

这个下降趋势,也符合央行行长周小川今年3月10日的表态:

“住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。随着住房产业政策的调整,估计会适当放慢。”

与1-3月的增速相比,1-4月个人按揭贷款增速虽然仅下降了4.1个百分点,但是如果连续4个月这样下降,增幅将消失。

假设房价不降,按揭贷款增速下降就意味着销售面积和销售额的增速也同步下降。

“这意味着居民部门在加速减杠杆,预计今年个人按揭贷款增速和增量都还会继续下降,但还会保持在正增长区间。这不仅是金融乱象治理的目标,也是央行的管理预期”。欧阳捷说,这就意味着钱紧了,但只要是正增长,钱就不至于紧到日子过不下去。

在欧阳捷看来,按揭贷款和定金预付款的增速下降,意味着整个市场增速趋缓,这与1-4月份销售额增速放缓基本同步。

数据显示,1-4月份,商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,增速比1-3月份回落3.8个百分点。商品房销售额33223亿元,同比增长20.1%,增速回落5个百分点。

欧阳捷认为,这意味着未来整个市场蛋糕不会变得更大,但大企业市场份额依然在不断扩大,更多中小企业只能退出地产江湖,这意味着他们对市场非常悲观,也会导致市场预期会以看空为主。中小房企要么降价甩货,这种可能性的概率越来越大,但不一定逃得掉;要么跟大房企合作,变身财务投资者。

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